不動産投資の不確実性

年金スポンサーにとっては、いわゆる伝統資産で培われたリスク管理手法と異なる部分か多いため、不動産投資にあたってのリスク管理のポイントを示した。リスク特性に応じたコントロール。管理すべきリスクファクターは何か不動産ファンドへの投資に際して、その投資目的が「契約に基づくキャッシュフローの獲得とインフレヘッジ」である場合には、短期売買を繰り返すトレーディング運用というよりも、基本的な投資戦略としては、一定の期間を定めたバイ・アンド・ホールド運用となろう。また、従前の不動産投資は、いわば期問の定めのない投資であり、いつ売却すべきかが明確総合的なリスク・マネジタントでなかったが、不動産ファンドは、原則として・有期間の投資であり、最終的にはファンドの期限までに売却して換価される。不動産投資の投資段階で、投資マネジャーはスプレッドシートでキャッシュフローのプロジェクションを作成・検証するが、リスク管理においてもこの投資期間の多期間モデルにより構築されるキャッシュフローモデルを想定すると分かりやすい。不動産投資の不確実性のある主要なファクターは、賃料単価・稼働率・出口価格である。投資期間の投資収益率は、初期投資額と期問中のインカムの合計と出口価格。の関数ともいえる。したがって、個別の不動産ファンド投資のリスク管理としては、「当初のビジネスプランが適切に実行され、キャッシュフローが計画通り獲得できているか」、「その裏付けとなる賃料単価と稼動状況はどう推移しているか」、また、市場需給を踏まえて、「ターゲットとする売却価格で売却可能か」という視点からリスクを管理することとなろう。一方、不動産は、1週問で大きく価格変動するような資産ではない。インカムは契約に基づいたものであり、退去等の不確実性はあるか、対応不可能なインパクトがあるものではない。売却価値は、キャップレートや需給により変動するが、これも金利のように短期に上下するようなものではないこれは、非公開市場であるがゆえに、情報格差も大きく、マーケットに影響を与える取引やイベントが生じてからも、投資家にコンセンサスが出来上がるまで時間を要することも一因であろう。不動産鑑定士による鑑定評価にも言えるか、取引価格の上昇・下落の取引かあっても、類似の取引キャップレートが多数観察され、コンセンサスか形成されるまでは、マーケットのトレントかはっきり認知されないためともいえる。 

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